Catasto, l’AI scopre gli immobili fantasma: 20mila lettere
Il Fisco incrocia mappe catastali e immagini aeree per individuare fabbricati e ampliamenti non dichiarati. Il 96% del territorio italiano è già stato analizzato
Il Catasto italiano entra nell’era dell’intelligenza artificiale e per migliaia di proprietari di immobili potrebbe arrivare una lettera dell’Agenzia delle Entrate. Sono circa 20 mila le comunicazioni di compliance catastale che l’amministrazione finanziaria ha già inviato o si prepara a spedire nelle prossime settimane, con l’obiettivo di far emergere fabbricati, porzioni di immobili e modifiche edilizie che non risultano correttamente registrati negli archivi pubblici. L’operazione dovrebbe arrivare a completamento entro la fine del 2026 e rappresenta uno dei passaggi più significativi della nuova attività di mappatura del patrimonio immobiliare nazionale.
Non si tratta soltanto della caccia alle cosiddette “case fantasma”, cioè costruzioni completamente sconosciute al Catasto. L’attenzione del Fisco può concentrarsi anche su una mansarda trasformata in abitazione, un piano aggiuntivo, una sopraelevazione, un ampliamento oppure una pertinenza come un box, un garage o un deposito che non risulti coerente con la situazione effettiva dell’immobile. In altre parole, non basta che l’edificio esista negli archivi: deve corrispondere, per consistenza e caratteristiche, a ciò che realmente si trova sul territorio.
Un controllo incrociato con l’IA
Il metodo utilizzato dall’amministrazione finanziaria combina la cartografia catastale con le immagini aeree disponibili attraverso le ortofoto, fotografie del territorio corrette geometricamente che permettono di confrontare la situazione osservata dall’alto con quella registrata nelle banche dati. È proprio questo incrocio a consentire di individuare differenze difficili da intercettare attraverso i tradizionali controlli documentali.
Qui entra in gioco l’intelligenza artificiale. Gli strumenti tecnologici consentono di analizzare grandi quantità di immagini e informazioni, individuando più rapidamente le situazioni che meritano un approfondimento. Ma sarebbe sbagliato immaginare un algoritmo capace di spedire automaticamente una sanzione al proprietario. L’intelligenza artificiale rappresenta infatti un filtro preliminare: l’anomalia deve poi passare attraverso la verifica degli uffici, che esaminano documenti, dati catastali e circostanze concrete prima di stabilire se esista davvero una posizione da regolarizzare.
Entro l’anno la fotografia catastale dell’intero Paese
La portata dell’operazione si comprende meglio osservando la dimensione territoriale raggiunta dalla ricognizione. Secondo i dati richiamati dal Documento di finanza pubblica, l’attività è stata completata in 95 province e avviata in altre quattro, mentre la superficie nazionale già coperta arriva al 96 per cento. L’obiettivo dichiarato è completare la fotografia catastale dell’intero Paese entro la fine dell’anno.
È una trasformazione importante anche sul piano fiscale, perché il Catasto non costituisce semplicemente una grande mappa amministrativa degli immobili italiani. Le informazioni catastali incidono infatti sulle rendite e vengono utilizzate in diversi ambiti fiscali e amministrativi. Quando un immobile viene modificato senza aggiornare la relativa posizione catastale, può quindi crearsi una distanza tra la realtà fisica dell’edificio e quella rappresentata negli archivi dello Stato.
20.000 lettere in arrivo
La lettera che potrebbe arrivare nella cassetta della posta o nella comunicazione telematica del proprietario, però, non equivale a una cartella esattoriale. La compliance ha una natura diversa e punta innanzitutto a favorire la regolarizzazione spontanea. Il contribuente viene invitato a controllare la propria posizione e può verificare se l’anomalia segnalata corrisponda effettivamente a una modifica mai dichiarata, a una pratica già presentata oppure a una situazione che necessita di chiarimenti.
Il meccanismo è particolarmente significativo perché consente al Fisco di spostare una parte dell’attività dal controllo successivo alla prevenzione. In presenza di una discrepanza, il proprietario può infatti intervenire prima che la situazione sfoci in un accertamento più articolato. Anche per questo la comunicazione di compliance non va automaticamente interpretata come una contestazione definitiva.
I bonus edilizi
La campagna sulle costruzioni non censite procede inoltre parallelamente a un secondo fronte, quello degli immobili che hanno beneficiato dei bonus edilizi. In questo caso il problema non consiste necessariamente nell’assenza dell’immobile dal Catasto, ma nella mancata corrispondenza tra la situazione catastale e le modifiche prodotte dai lavori.
L’Agenzia ha fornito nel giugno 2026 indicazioni specifiche con la Risoluzione 21/E, chiarendo che l’obbligo di aggiornamento non costituisce una regola speciale riservata al Superbonus. La disciplina catastale ordinaria può infatti imporre la variazione anche dopo interventi agevolati attraverso altri strumenti, come Bonus ristrutturazioni, Ecobonus o Sismabonus, quando i lavori producano modifiche rilevanti ai fini catastali.
Nel 2025 sono state presentate spontaneamente circa 70 mila dichiarazioni di variazione catastale relative a immobili che avevano beneficiato di bonus edilizi. Rispetto al 2024 significa un aumento del 25 per cento, un dato che indica quanto le comunicazioni e l’attività di controllo possano spingere i proprietari a verificare autonomamente la propria posizione.
E il programma non sembra destinato a esaurirsi con le 20 mila comunicazioni del 2026. La pianificazione richiamata nei documenti di finanza pubblica prevede infatti un progressivo aumento delle comunicazioni: 20 mila nel 2026, 40 mila nel 2027 e 60 mila nel 2028. Nell’arco del triennio si arriverebbe così a circa 120 mila lettere, trasformando quella che oggi appare come una campagna di emersione in un controllo strutturale e progressivamente più esteso del patrimonio immobiliare italiano.
Il messaggio della nuova stagione catastale è piuttosto chiaro: il mattone non è più soltanto quello che si vede. È anche quello che risulta nelle banche dati. E oggi, grazie all’incrocio tra cartografia, immagini aeree, informazioni fiscali e intelligenza artificiale, la distanza tra le due fotografie diventa molto più difficile da nascondere.
Di Dario Lessa
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