Mercato immobiliare e potere d’acquisto: la mappa dei capoluoghi
Il nuovo indice elaborato da idealista mette a confronto le possibilità d’acquisto delle famiglie con i costi effettivi nelle principali realtà urbane
In Italia trovare una casa accessibile è possibile, ma non sempre nei luoghi in cui ce n’è maggiore necessità. È quanto emerge dall’indice di accessibilità economica realizzato dall’Ufficio Studi di idealista, portale immobiliare N.1 in Italia, secondo cui il 71% degli immobili adatti a una famiglia risulta sostenibile rispetto a un reddito medio.
Un valore che può sembrare incoraggiante, ma che nasconde un problema strutturale: nelle grandi città, dove si concentrano lavoro e opportunità, la disponibilità di abitazioni accessibili scende sotto il 50%. I dati lo dimostrano chiaramente: Napoli si ferma al 42%, Milano e Firenze al 46%, mentre Roma arriva appena al 49%.
Il divario tra territori e il caso Milano
Il tema centrale è il forte divario territoriale. Come sottolinea Vincenzo de Tommaso, Responsabile dell’Ufficio Studi di idealista: “A prima vista il 71% nazionale sembra incoraggiante. Ma la casa accessibile c’è soprattutto dove la domanda è debole: aree interne, territori in calo demografico, capoluoghi del Sud a bassa densità. Nelle grandi città del Centro-Nord, dove i redditi sono più alti e si concentrano le opportunità, la quota scende sotto il 50%. Il problema non sono solo i redditi bassi: è che le case abbordabili non stanno dove serve viverci”.
Milano rappresenta un esempio emblematico di questa dinamica. Qui una famiglia con reddito medio dispone di circa 5.000 euro netti mensili, il valore più elevato a livello nazionale. Applicando i criteri bancari – rata del mutuo non superiore a un terzo dello stipendio e anticipo del 20% – la soglia sostenibile è di circa 1.700 euro al mese. Nonostante questo, solo il 46% delle abitazioni adatte a una famiglia rientra in questo limite. Di fatto, oltre la metà delle case resta inaccessibile, segno che i prezzi immobiliari hanno superato la crescita del potere d’acquisto. A Napoli si osserva una situazione opposta ma altrettanto critica, con prezzi in aumento e redditi tra i più bassi del Paese.
Le città più accessibili e quelle più critiche
Analizzando i principali mercati urbani, alcune città mostrano un migliore equilibrio tra redditi e prezzi immobiliari. Genova guida la classifica con l’87% di accessibilità, seguita da Torino (78%), Palermo (77%) e Bari (73%). Più distante Bologna (64%), mentre sotto la soglia del 50% si trovano Roma, Milano, Firenze e Napoli.
L’analisi nazionale, condotta su 110 capoluoghi, evidenzia che oltre la metà supera la media del 71%. Ai primi posti si collocano Vibo Valentia (98%), Rovigo, Terni, Campobasso e Cosenza (97%), aree caratterizzate da bassa pressione demografica e prezzi contenuti. Tuttavia, in questi casi l’elevata accessibilità è spesso legata alla debolezza della domanda più che a un mercato dinamico.
All’estremo opposto si trovano i mercati ad alta tensione e forte attrattività turistica: Bolzano (18%) e Venezia (19,5%) registrano i livelli più bassi, seguite da Rimini (44%), Verbania (47%), Como (49%) e Lucca e Trento, entrambe attorno al 50%.
Il confronto tra redditi e valori immobiliari mette in luce un paradosso: proprio nelle aree con maggiori opportunità e redditi più elevati, diventa più difficile per le famiglie acquistare una casa adeguata.
L’indice di idealista si basa su una metodologia che considera il reddito familiare netto medio (37.511 euro annui a livello nazionale, con un range che va dai 60.888 euro di Milano ai 24.976 euro di Andria), la quota sostenibile di spesa mensile e le condizioni tipiche di accesso al mutuo, offrendo una fotografia dettagliata del mercato immobiliare italiano e delle sue criticità.
A cura della redazione
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