Sfratti, la morosità resta il principale motore della crisi abitativa
Nel 2024 oltre 40mila provvedimenti di rilascio, 81.054 richieste di esecuzione e 21.337 sfratti eseguiti. Il 74% dei proprietari denuncia canoni non incassati
Nel 2024 in Italia sono stati emessi 40.158 provvedimenti esecutivi di sfratto per immobili a uso abitativo, quasi 800 in più rispetto ai 39.373 dell’anno precedente. L’incremento complessivo è stato dell’1,99%, ma dietro la cifra nazionale si nasconde un fenomeno più articolato.
La componente principale rimane quella legata alla morosità o ad altre cause di inadempimento. Sono stati infatti 30.041 i provvedimenti riconducibili a questa categoria, pari al 74,8% del totale. In altre parole, quasi tre sfratti su quattro nascono da una situazione nella quale il rapporto economico tra proprietario e inquilino si è deteriorato.
La categoria statistica comprende la morosità e altre cause, quindi non permette di attribuire ogni singolo provvedimento esclusivamente al mancato pagamento dell’affitto. La prevalenza della morosità resta evidente, ma le statistiche ufficiali non spiegano da sole perché un inquilino abbia smesso di pagare.
Il confronto con il 2023 aggiunge un elemento interessante. I provvedimenti per morosità o altra causa erano allora 30.702, contro i 30.041 del 2024: una diminuzione del 2,15%. Il totale degli sfratti, invece, è aumentato perché sono cresciuti soprattutto i provvedimenti per finita locazione, passati da 6.440 a 7.845, con un incremento del 21,8%.
Nel corso del 2024 gli ufficiali giudiziari hanno ricevuto 81.054 richieste di esecuzione, il 9,82% in più rispetto alle 73.809 del 2023. Gli sfratti eseguiti con l’intervento dell’ufficiale giudiziario sono stati invece 21.337, praticamente lo stesso numero dell’anno precedente, quando erano stati 21.345.
Il divario tra i diversi passaggi della procedura non rappresenta una contraddizione. Le richieste di esecuzione possono infatti riguardare anche provvedimenti maturati negli anni precedenti, mentre l’esecuzione materiale costituisce l’ultimo anello di una procedura che può essere lunga e complessa. Il Senato segnala, per esempio, che nel 2024 la durata media dei procedimenti sommari per intimazione di sfratto per morosità era di 82 giorni, esclusa però la successiva fase esecutiva.
Il fenomeno assume dimensioni particolarmente evidenti in alcune aree del Paese. La Lombardia, con 6.574 provvedimenti emessi, 24.956 richieste di esecuzione e 4.802 sfratti eseguiti, presenta i valori regionali più elevati per le ultime due voci. Seguono, tra gli altri territori, Piemonte, Emilia-Romagna, Lazio e Campania, confermando quanto la questione abitativa sia intrecciata anche alla dimensione urbana e alla pressione sui mercati locali della locazione.
A questa fotografia giudiziaria si aggiunge quella raccolta da SoloAffitti sul mercato delle locazioni. Secondo l’indagine citata dall’Ufficio Studi, il 74% dei proprietari intervistati dichiara di avere maturato, nelle proprie esperienze di locazione, crediti per canoni non pagati. Sul fronte opposto, il 37% degli inquilini indica proprio un affitto superiore al proprio budget tra gli ostacoli incontrati nella ricerca di una casa.
È un incrocio che racconta due vulnerabilità differenti. Da una parte c’è il proprietario che rischia di trasformare un investimento immobiliare in una fonte di crediti difficilmente recuperabili. Dall’altra c’è l’inquilino che deve confrontarsi con canoni considerati troppo elevati rispetto alle proprie disponibilità economiche.
Nel 2024 il 5,1% della popolazione italiana viveva in condizioni di difficoltà legate al costo della casa, con differenze territoriali marcate: nel Mezzogiorno la quota raggiungeva il 6,4%, contro il 3,2% registrato nel Nord-Est.
Anche il quadro generale delle condizioni economiche suggerisce prudenza nell’interpretazione. Nel 2024 il 23,1% della popolazione italiana risultava a rischio di povertà o esclusione sociale, mentre il 4,6%, equivalente a oltre 2,7 milioni di persone, viveva in condizioni di grave deprivazione materiale e sociale. Tra gli indicatori considerati rientrano anche le difficoltà nel sostenere regolarmente le spese legate all’abitazione.
Il mercato immobiliare, nel frattempo, ha continuato a registrare pressioni sui valori. Nel quarto trimestre del 2024 i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 4,5% su base annua, mentre a Milano l’incremento tendenziale è stato del 3,8% e a Roma del 3,5%. È un elemento che aiuta a comprendere perché l’accessibilità economica della casa rappresenti una questione sempre più delicata soprattutto nei grandi centri urbani.
Ma la morosità non conduce necessariamente allo sfratto giudiziario. Secondo la rilevazione SoloAffitti sulle modalità di gestione dei mancati pagamenti, nel 43% dei casi viene avviata una procedura di sfratto, mentre nel 33% si arriva a un accordo diretto con l’inquilino per liberare l’immobile. Un ulteriore 17% indica invece la restituzione spontanea dell’alloggio con canoni ancora insoluti.
La riconsegna delle chiavi, dunque, non significa necessariamente che il debito sia stato saldato. Un contratto può terminare, l’immobile può tornare nella disponibilità del proprietario e contemporaneamente restare aperta una partita economica tra le due parti. È una zona grigia che le statistiche sugli sfratti giudiziari non riescono a fotografare completamente.
La questione degli sfratti diventa così uno degli indicatori più concreti della tensione che attraversa il mercato italiano delle locazioni. La casa resta un diritto fondamentale, ma anche un contratto economico che, quando i conti non tornano, può trasformarsi rapidamente in un conflitto giudiziario.
Di Dario Lessa
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