Di  Davide Cannata

Il commercialista risponde – Affitti Brevi: cosa cambia?

Guida pratica ai nuovi adempimenti regionali e nazionali per chi opera sui portali di affitto breve

Negli ultimi anni il mondo degli affitti brevi è cambiato profondamente, trasformandosi da semplice opportunità occasionale in una vera e propria attività capace di generare reddito significativo. Tuttavia, con l’aumento delle opportunità sono cresciuti anche gli obblighi fiscali e normativi, rendendo indispensabile un’adeguata informazione per evitare errori costosi.

Nel nuovo appuntamento della rubrica, il Dott. Marco Masci, commercialista e autore del saggio “Commercialista di te stesso”, ci guida tra le importanti novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 in materia di affitti brevi. Con il suo consueto approccio chiaro e pratico, il dott. Masci spiega quando scatta l’obbligo di partita IVA, come cambia la tassazione in base al numero di immobili locati e quali adempimenti devono rispettare i proprietari che affittano su piattaforme come Airbnb, Booking e simili.

A partire dal 1° gennaio 2026, infatti, la gestione di tre o più immobili in locazione breve comporterà la presunzione di attività imprenditoriale, con obbligo di apertura della partita IVA e conseguenti adempimenti fiscali e contributivi. Un cambiamento rilevante che riduce l’area di operatività per chi desidera restare nel regime “privato” e che impone una maggiore consapevolezza nella gestione dell’attività.

Nel corso dell’intervista analizziamo anche le differenze tra affitto occasionale e attività imprenditoriale, il funzionamento della cedolare secca con le nuove aliquote progressive, gli obblighi relativi a CIN, CIR, comunicazioni alla Questura e sicurezza dell’immobile, oltre agli errori più frequenti che possono esporre i proprietari a sanzioni anche gravi.

Chi affitta casa su Airbnb o piattaforme simili deve sempre aprire partita IVA oppure in alcuni casi può restare un privato?

A partire dal 2026, la gestione di 3 o più appartamenti in affitto breve comporta la presunzione di attività imprenditoriale e l’obbligo di partita IVA.

Con la Legge di Bilancio 2026 arrivano importanti novità per chi affitta immobili con contratti di locazione breve. Le modifiche riguardano soprattutto quando scatta l’obbligo di Partita IVA e come vengono tassati i redditi in base al numero di immobili affittati.

Dal 1° gennaio 2026 cambia il presupposto in base al quale l’attività di affitti brevi viene considerata attività imprenditoriale.

La presunzione di impresa scatta a partire dal terzo immobile dato in locazione turistica.

Questo significa che:

• fino a due immobili è ancora possibile operare come privato, se sono rispettati gli altri requisiti;
• dal terzo immobile in poi, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale e diventa obbligatoria l’apertura della Partita IVA, con tutti gli adempimenti fiscali e contributivi conseguenti.

È un grossissimo cambiamento rilevante, perché la legge di stabilita’ 2026 ha abbassato la soglia rispetto al passato e riduce l’area in cui è possibile operare senza struttura d’impresa.

Qual è la differenza, dal punto di vista fiscale, tra affittare occasionalmente e farlo come vera attività?

Gli affitti brevi permettono di affittare un immobile per periodi inferiori a 30 giorni. Sono molto apprezzati dai viaggiatori, ma anche da lavoratori fuori sede, studenti o chi cerca soluzioni temporanee.

I vantaggi principali sono:

1. Redditività più elevata rispetto all’affitto tradizionale;
2. Maggiore flessibilità nella gestione dell’immobile;
3. Possibilità di diversificare la clientela

1. Quali tasse paga concretamente chi affitta per brevi periodi? E la cedolare secca quando si applica?

Tutti i redditi derivanti dagli affitti brevi possono essere tassati in due modi:

• Cedolare secca : è l’opzione più usata dai privati, perché sostituisce IRPEF e addizionali. Paghi un’imposta unica e non puoi scaricare spese.
• Tassazione ordinaria IRPEF: alternativa utile se hai spese elevate da dedurre o se l’immobile rientra in un’attività d’impresa.

La Legge di Bilancio 2026 conferma il sistema della cedolare secca, ma introduce una struttura più dettagliata delle aliquote in base al numero di immobili.

In particolare:

• 21% sul reddito derivante da un solo immobile, scelto dal contribuente in dichiarazione dei redditi;
• 26% sul reddito derivante dal secondo immobile dato in affitto breve;
• 30% sul reddito derivante dal terzo e dal quarto immobile.

Negli ultimi anni si parla di maggiori controlli sugli affitti brevi, cosa deve fare chi affitta per essere davvero in regola?

Per gli affitti a breve Nel 2025 e 2026 sono state confermate alcune importanti disposizioni:

• Obbligo di codice identificativo regionale (CIR)
• Comunicazione degli ospiti alla Questura tramite alloggiati web
• Adempimenti fiscali tramite dichiarazione dei redditi o ritenute da parte di intermediari

Inoltre, è in vigore l’obbligo di indicare il CIN negli annunci pubblicati online. Attenzione però, le singole regioni possono richiedere ulteriori requisiti.

Qual è l’errore più frequente che commettono oggi i proprietari quando iniziano ad affittare su queste piattaforme?

Gestire una proprietà su piattaforme come Airbnb, Booking.com o VRBO richiede competenze professionali.

Spesso i proprietari, specialmente all’inizio, commettono errori che riducono le prenotazioni, abbassano le recensioni e diminuiscono i guadagni.

Ecco i principali errori comuni, divisi per area:

• Mancata ottenimento del CIN (Codice Identificativo Nazionale): A partire dal 1° gennaio 2025, è obbligatorio per tutte le locazioni brevi, pena pesanti sanzioni.
• Omissione della segnalazione in Questura (Alloggiati Web): Non registrare gli ospiti entro 24 ore dall’arrivo è un reato. E’ MOLTO GRAVE ED E’ UN REATO.
• Mancata conformità alle norme di sicurezza: Non dotare l’immobile di estintori portatili e rilevatori di gas/monossido di carbonio (obbligatori dal 2025).
• Non versare la tassa di soggiorno: Non riscuotere o non versare la tassa di soggiorno dovuta al comune

Le locazioni brevi rappresentano oggi un settore dinamico e potenzialmente molto redditizio, ma non possono più essere affrontate con leggerezza o improvvisazione. Le novità normative del 2025 e 2026 dimostrano come il legislatore stia puntando su maggiore tracciabilità, controlli più stringenti e una netta distinzione tra attività occasionale e attività imprenditoriale.

Come sottolinea il Dott. Marco Masci, conoscere le regole non è solo un obbligo, ma una forma di tutela per il proprietario: significa evitare sanzioni, pianificare correttamente la fiscalità e scegliere consapevolmente se restare nel perimetro della gestione privata o strutturarsi come impresa.

Informazione, pianificazione e rispetto degli adempimenti sono oggi le tre parole chiave per chi decide di investire negli affitti brevi. Solo così è possibile trasformare un’opportunità di reddito in un’attività solida, sicura e sostenibile nel tempo.

Leggi anche: Il commercialista risponde: guida pratica alle detrazioni fiscali

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